Bei dem Begriff „Schrottimmobilie“ denken die meisten Eigentümer an eingestürzte Dächer, zerbrochene Fenster oder verwahrloste Ruinen. Sie fühlen sich oft nicht angesprochen, wenn ihr eigenes Haus noch ein dichtes Dach hat und die Fassade ordentlich aussieht. Doch der Schein trügt: Aus betriebswirtschaftlicher Sicht und für Banken gilt eine Immobilie bereits dann als wirtschaftlicher Totalschaden („Schrott- bzw. Problemimmobilie“), sobald die realistischen Sanierungskosten den eigentlichen Restwert des Gebäudes übersteigen . Wann eine Immobilie wirtschaftlich „schrott“ ist – 3 Alltagsbeispiele: Beispiel 1: Das „Oma-Haus“ mit 80er-Jahre-Charme (100 m² Wohnfläche) Dach und Fenster sind dicht, aber 50 Jahre alt. Die Elektrik ist zweiadrig, die Ölheizung aus den 1990ern veraltet. Für eine zeitgemäße Nutzung und die Einhaltung gesetzlicher Energiestandards müssen Heizung, Elektrik, Bäder, Dämmung und Fußböden erneuert werden. · Rechnung: Gebäudewert im Ist-Zustand = 60.000 € (600 €/m²) | Notwendige Vollsanierung (1.250 €/m²) = 125.000 € Beispiel 2: Das unscheinbare Feuchte-Problem (120 m² Wohnfläche) Ein solides Ziegelhaus aus den 1930er-Jahren. Es riecht leicht muffig im Keller, an der Sockelzone blättert etwas Putz ab. Was harmlos wirkt, erfordert eine komplette Freilegung der Fundamente, eine Vertikalsperre sowie neue Estrich- und Wandaufbauten. · Rechnung: Gebäudewert im Ist-Zustand = 45.000 € (375 €/m²) | Trockenlegung & Nachsanierung = 35.000 € | Unwägbarkeitsabschlag = 20.000 € | Gesamtrisiko Sanierung = 55.000 € Beispiel 3: Der ungedämmte Raumriese (180 m² Wohnfläche) Ein großes Einfamilienhaus mit 180 m² Wohnfläche, ungedämmter oberster Geschossdecke, alter DDR-Elektrik, 1990er Heizungsanlage und verschlissener Dielung. Aufgrund der schieren Größe summiert sich der Austausch von Elektrik, Böden, Heizung und Dämmung extrem auf. · Rechnung: Gebäudewert im Ist-Zustand = 90.000 € (500 €/m²) | Gesamtsanierung (ca. 900 €/m²) = 160.000 €  In all diesen Fällen ist der Gebäudewert rein rechnerisch negativ belastet. Der reale Marktpreis ergibt sich aus dem Substanzwert abzüglich der anstehenden Investitionen – eine harte Realität, vor der viele Verkäufer die Augen verschließen. Der Paradigmenwechsel am Immobilienmarkt Der Immobilienmarkt in ländlichen und strukturschwächeren Regionen Sachsen-Anhalts hat eine radikale Kehrtwende vollzogen. Wo früher ein niedriger Kaufpreis Schnäppchenjäger und Heimwerker anlockte, herrscht heute oft völliger Stillstand. Stark sanierungsbedürftige Objekte sind längst keine Verhandlungsobjekte mehr, sondern werden vom Markt rigoros abgestraft. Die Praxis, den Verkaufspreis nach dem Prinzip „Versuch und Irrtum“ hoch anzusetzen und bei ausbleibender Nachfrage langsam nach unten zu korrigieren, funktioniert schlichtweg nicht. Wer den Wert sanierungsbedürftiger Bausubstanz heute nicht von Beginn an knallhart kalkuliert und bereinigt, riskiert jahrelangen Leerstand und unverkäufliche Ladenhüter. Das Belastungstriangel: Warum der Markt diese Objekte entwertet Der Kipppunkt der Sanierungskosten: Sind mehr als drei bis vier Hauptgewerke (z. B. DDR-Dach, 90er-Jahre-Heizung, DDR-Elektrik, DDR-Fenster) betroffen oder übersteigen die realistischen Sanierungskosten die Marke von 90.000 bis 100.000 €, schlägt das Kaufinteresse schlagartig in Ablehnung um. Der Feuchtigkeits-K.-o.: Feuchtigkeit in Wänden oder Fundamenten gilt bei Käufern und Gutachtern gleichermaßen als finanzielles Unwägbarkeitsrisiko. Ohne teure, professionelle Abdichtung ist das Objekt nicht bewohnbar – die Sanierungskosten explodieren uneinschätzbar, der Markt lehnt solche Angebote schlicht ab. Demografischer Wandel & Überangebot: In vielen Regionen trifft zudem ein schrumpfendes Käuferpotenzial auf ein wachsendes Angebot älterer Bestandsimmobilien. Käufer können es sich aussuchen und wählen im Zweifel lieber die gepflegtere Alternative, als die Sanierungsbedürftige Immobilie auf dem Dorf. Kostenfalle Energiebedarf: Unzureichende Wärmedämmung und schlechte Energiekennwerte belasten den Beleihungswert zusätzlich und führen bei Banken häufig zur vollständigen Ablehnung der Finanzierung. Die Wand bei der Bankfinanzierung Ein entscheidender Hebel für diesen Marktwandel ist die restriktive Haltung der Kreditinstitute. Die Zeiten, in denen Banken Kaufpreis und Sanierungssumme für problembehaftete Objekte ungesehen durchgewunken und finanziert haben, sind definitiv vorbei. Strenge Einwertung der Beleihungswerte: Banken bewerten den Beleihungswert bei Objekten mit Feuchteschäden, massivem Instandhaltungsrückstau sowie schlechten Energiekennwerten extrem konservativ. Verweigerung der Kreditvergabe: Überschreiten die kalkulierten Instandsetzungskosten den Gegenwert des Gebäudes deutlich, lehnen Banken eine Finanzierung meist komplett ab. Eigenkapital-Hürde: Käufer müssten die unkalkulierbaren Sanierungskosten weitgehend mit erheblichem Eigenkapital abfedern – Kapital, das gerade in den mittleren Einkommensschichten selten in dieser Höhe vorhanden ist. Fazit & Konsequenz für Makler und Eigentümer Die Ära des Schönredens ist vorbei. Für eine erfolgreiche Immobilienvermarktung oder Marktpreisermittlung braucht es absolute Transparenz und betriebswirtschaftliche Härte: Knallharte Kalkulation: Erforderliche Sanierungskosten und Feuchtigkeitsabschläge müssen direkt vom Sachwert bzw. Marktwert abgezogen werden. Hinzu kommt ein notwendiger Wagnisabschlag von bis zu 20 % für unvorhergesehene Baurisiken. Keine jahrelangen Preissenkungsschleifen: Ein von Beginn an realistischer Einwertungspreis ist der einzige Weg, um überhaupt noch finanzierungsfähige Interessenten anzusprechen und nicht in einer Abwärtsspirale gefangen zu werden. Der Käufer kann warten – das Haus nicht. Derzeit steigen die Handwerkskosten um etwa 12 bis 15 % pro Jahr. Bei einem anfänglichen Sanierungsstau von 100.000 € bedeutet ein Zögern von nur zwei Jahren bereits eine Kostensteigerung auf rund 125.000 € bis 132.000 € . Erschwerend kommt hinzu, dass viele Handwerksbetriebe, die in den Wendejahren gegründet wurden, nun altersbedingt schließen. Qualifizierter Nachwuchs ist kaum in Sicht, was die Kapazitäten weiter verknappt und die Preise treibt. Mandatsverzicht als letzte Konsequenz: Zeigen sich Eigentümer uneinsichtig gegenüber den realen Marktfaktoren und notwendigen Preisabschlägen, ist die Ablehnung eines Mandats zur Vermittlung der Immobilie die einzig richtige Lösung für das Maklergeschäft.

Warum Wärmepumpen die Zukunft sind

Was machen wenn es mit dem Verkauf nichts wird?

Die aktuellen Entwicklungen im Nahen Osten lassen viele Beobachter an ein Szenario denken, das wir eigentlich erst vor kurzer Zeit erlebt haben. Der militärische Konflikt zwischen den USA, Israel und dem Iran sorgt nicht nur politisch für Spannungen, sondern hat auch das Potenzial, die Weltwirtschaft erheblich zu beeinflussen. Besonders kritisch ist die Lage rund um die Straße von Hormus, eine der wichtigsten Handelsrouten für Öl und Energie weltweit. Ein erheblicher Teil des globalen Ölhandels wird über diese Meerenge abgewickelt. Kommt es dort zu einer Blockade oder zu militärischen Auseinandersetzungen, hat das unmittelbare Auswirkungen auf den Ölpreis – und damit auf nahezu alle Wirtschaftsbereiche. Steigende Energiepreise wirken in der modernen Wirtschaft wie ein Brandbeschleuniger für Inflation. Transportkosten steigen, Produktionskosten erhöhen sich und letztlich verteuern sich zahlreiche Produkte und Dienstleistungen für Verbraucher. Genau diese Entwicklung konnte man bereits nach Beginn des Ukraine-Krieges im Jahr 2022 beobachten. Damals löste der Krieg zunächst einen massiven Energieschock aus. Gas- und Strompreise explodierten innerhalb kurzer Zeit und trieben die Inflation auf Niveaus, die Europa über Jahrzehnte nicht mehr gesehen hatte. Die Reaktion der Zentralbanken ließ nicht lange auf sich warten. Um die Inflation zu bekämpfen, wurden die Zinsen innerhalb kurzer Zeit deutlich angehoben. Besonders deutlich wurde das im Immobilienbereich. Baufinanzierungen, die zuvor zu Zinssätzen von unter einem Prozent möglich waren, verteuerten sich innerhalb weniger Monate auf ein Mehrfaches. Für viele Käufer wurde eine Finanzierung plötzlich deutlich schwieriger oder schlicht unbezahlbar. Diese Entwicklung hatte unmittelbare Folgen für den Immobilienmarkt. Die Nachfrage nach Immobilien ging spürbar zurück, während gleichzeitig viele Verkäufer noch von den Preisvorstellungen der Boomjahre ausgingen. In vielen Regionen führte das zu einem deutlichen Rückgang der Immobilienpreise, insbesondere bei älteren Gebäuden oder sanierungsbedürftigen Objekten. Vor allem Märkte außerhalb der großen Metropolen reagierten empfindlich auf die stark gestiegenen Finanzierungskosten. Genau hier entsteht der Eindruck eines möglichen Déjà-vus. Sollte sich der aktuelle Konflikt im Nahen Osten weiter zuspitzen und die Energieversorgung über längere Zeit beeinträchtigen, könnte sich eine ähnliche wirtschaftliche Kettenreaktion entwickeln wie nach Beginn des Ukraine-Krieges. Steigende Ölpreise würden die Inflation erneut anheizen. In der Folge könnten Zentralbanken gezwungen sein, eine lockerere Zinspolitik zu überdenken oder geplante Zinssenkungen zu verschieben. Für den Immobilienmarkt ist die Entwicklung der Zinsen einer der entscheidenden Faktoren. Immobilienkäufer finanzieren ihre Investitionen in der Regel zu einem großen Teil über Kredite. Schon kleine Veränderungen beim Zinssatz können dabei erhebliche Auswirkungen auf die monatliche Belastung haben. Steigen die Zinsen, sinkt automatisch die Kaufkraft vieler Interessenten. Dadurch reduziert sich die Nachfrage, was wiederum Druck auf die Immobilienpreise ausüben kann. Besonders deutlich zeigt sich dieser Effekt häufig in ländlichen Regionen oder kleineren Städten. Während große Metropolen häufig von internationalem Kapital und einer dauerhaft hohen Nachfrage profitieren, hängt die Entwicklung in ländlichen Märkten stärker von der regionalen Kaufkraft und den Finanzierungsmöglichkeiten privater Käufer ab. Steigende Zinsen treffen diese Märkte daher oft schneller und stärker. Hinzu kommt ein weiterer Faktor: steigende Energiepreise erhöhen auch die laufenden Kosten für Immobilien. Gerade ältere Gebäude mit schlechter energetischer Qualität werden dadurch weniger attraktiv. Käufer kalkulieren die zusätzlichen Kosten für Heizung, Modernisierung oder energetische Sanierung zunehmend in ihre Preisvorstellungen ein. Auch das kann den Druck auf bestimmte Immobiliensegmente erhöhen. Oft wird argumentiert, Immobilien seien grundsätzlich ein guter Schutz gegen Inflation. Diese Aussage stimmt jedoch nur unter bestimmten Bedingungen. Immobilien profitieren vor allem dann von Inflation, wenn gleichzeitig Einkommen steigen und Finanzierung weiterhin möglich bleibt. Wenn Inflation jedoch so stark anzieht, dass Zentralbanken gezwungen sind, die Zinsen massiv zu erhöhen, kann sich dieser Zusammenhang sogar umkehren. In einem solchen Umfeld sinkt häufig die Nachfrage schneller, als Preise durch Inflation steigen können. Noch ist völlig offen, wie sich der aktuelle Konflikt entwickeln wird. Geopolitische Krisen verlaufen selten linear und ihre wirtschaftlichen Folgen lassen sich nur schwer vorhersagen. Entscheidend wird vor allem sein, ob die Energieversorgung dauerhaft gestört wird oder sich die Situation wieder stabilisiert. Sollte sich der Konflikt ausweiten oder über längere Zeit anhalten, könnten steigende Energiepreise erneut zu einem Inflationsdruck führen, der letztlich auch den Immobilienmarkt beeinflusst. Für Eigentümer, Käufer und Investoren bedeutet das vor allem eines: Unsicherheit. Immobilienmärkte reagieren selten sofort auf politische Ereignisse, aber sie reagieren oft mit zeitlicher Verzögerung. Genau das hat die Entwicklung der vergangenen Jahre gezeigt. Die aktuelle Situation erinnert daher tatsächlich an ein Déjà-vu. Geopolitische Spannungen führen zu steigenden Energiepreisen, diese treiben die Inflation an, Zentralbanken reagieren mit Zinspolitik – und am Ende spürt auch der Immobilienmarkt die Folgen. Ob sich dieses Szenario erneut vollständig wiederholt, bleibt abzuwarten. Klar ist jedoch, dass globale Konflikte längst nicht mehr nur politische oder militärische Themen sind. Ihre wirtschaftlichen Auswirkungen reichen bis in den Alltag von Immobilienkäufern, Eigentümern und Investoren hinein.

Warum Investoren in dörflichen Lagen von Sachsen-Anhalt 12 % Rendite und mehr erwarten Wenn es um den Kauf von Mehrfamilienhäusern geht, ist nicht jede Immobilie gleich. Vor allem nicht in ländlichen Regionen. Wer als Eigentümer eines Hauses in einer kleinen Gemeinde seine Immobilie verkaufen möchte, stößt schnell auf die Realität der Investorenlogik. In dörflichen Lagen erwarten Käufer oft eine Rendite von 10–12 % und mehr. Aber warum ist das so? In Universitätsstädten oder Ballungsräumen wie Halle oder Leipzig ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch, und die Mietpreise steigen stetig. Dort müssen Investoren oft mit niedrigen Bruttorenditen von 4–6 % kalkulieren. Dafür sind die Objekte schnell vermietbar, der Leerstand minimal und die Wertsteigerung der Immobilie relativ sicher. Mittelstädte mit 20.000–50.000 Einwohnern stellen einen Zwischenschritt dar. Die Kaufnachfrage ist hier zwar geringer als in den Universitätsstädten, aber stabil genug, dass Renditen zwischen 6–10 % üblich sind. Das Risiko von Leerstand oder längeren Vermietungszeiten steigt leicht, aber es gibt immer noch ein Potenzial für moderate Wertsteigerungen der Immobilie. In kleinen Dörfern, wie sie in großen Teilen von Sachsen-Anhalt häufig vorkommen, sieht die Welt nun aber anders aus. Potenzielle Mieter sind stark lokal begrenzt, oft gibt es keine Studenten, keine Pendler in großer Zahl und auch keine wachsende Bevölkerung, die Mietpreise sind zudem niedrig und unterliegen nicht der Dynamik der Mittelstädte oder Universitätsstädte. Häufig müssen Vermieter gar mit Leerstand rechen und versuchen dieses durch niedrige Mietpreise zu umschiffen. Im schlimmsten Fall traut sich der Eigentümer selbst über Jahre nicht die Miete anzupassen. Es zählt dort eher die dauerhafte Vermietung, welche wichtiger ist als langer Leerstand. Was aber nun auf den ersten Blick als verständlich angesehen werden kann, entpuppt sich bei Verkauf aber als große Herausforderung einen akzeptablen Kaufpreis zu erzielen! Viele Dörfer haben zudem eine alternde Bevölkerung und verlieren kontinuierlich Einwohner. Jüngere Menschen ziehen in die Städte oder Universitätsstädte, wodurch die Mietnachfrage weiter sinkt. Ältere Gebäude, die häufig vor 1990 erbaut wurden, benötigen oft noch umfangreiche Modernisierungen – sei es Dach, Heizung oder Sanitäranlagen, was gerade bei niedrigen Einnahmen häufig aufgeschoben wurde. Viele Altbauten in Sachsen-Anhalt erfüllen nicht die heutigen energetischen Standards, was für Investoren zusätzliche Kosten und Risiken bedeutet, besonders in dörflicher Lage aus zuvor genannten Gründen. All diese Faktoren erhöhen das Risiko für den Investor, weil die Immobilie länger leer stehen könnte, Mietausfälle wahrscheinlicher sind und der zukünftige Verkauf schwieriger wird, was die hohe Renditeerwartung rechtfertigt. Investoren in dörflichen Lagen kalkulieren daher mit einer höheren Bruttorendite von 10–12 %, um das Risiko auszugleichen. Mögliche Monate ohne Mieter werden eingepreist. Investitionen in Dach, Fassade, Heizung oder energetische Maßnahmen werden zudem berücksichtigt. Kleinere Dörfer haben meist keine Wertsteigerung, hier zählt die laufende Rendite welche hier am Ende deutlich als Marktrisiko eingepreist wird. Wer sein Mehrfamilienhaus in einem Dorf von Sachsen-Anhalt verkaufen möchte, muss realistisch kalkulieren. Ein Preis, der in Universitätsstädten oder sogar Mittelstädten akzeptabel wäre, funktioniert hier oft nicht, weil Investoren die Risiken einpreisen und erst ab einer Rendite von 10–12 % zuschlagen. Ein realistischer Verkaufspreis in einer Dorflage ist daher häufig 15–20 % niedriger, als man vielleicht intuitiv denkt. Wer das ignoriert, riskiert, dass die Immobilie lange unverkauft bleibt, genau wie bei vielen Häusern, die derzeit in kleinen Dörfern stehen.

Viel Wohnraum – aber nicht der richtige: Der Wohnungsmarkt im Burgenlandkreis und Saalekreis Wer den Immobilienmarkt im Süden Sachsen-Anhalts beobachtet, stellt schnell ein scheinbares Paradox fest: In vielen Orten gibt es ausreichend Wohnraum – teilweise sogar Leerstand. Gleichzeitig hört man immer wieder, dass Familien oder ältere Menschen Schwierigkeiten haben, eine wirklich passende Wohnung zu finden. Dieses Phänomen betrifft nicht nur den Burgenlandkreis, sondern ebenso viele ländliche Regionen des Saalekreises. Aus meiner täglichen Praxis als Immobilienmakler in der Region zeigt sich immer wieder: Der Wohnungsmarkt leidet weniger an einem Mangel an Wohnungen, sondern eher an einem Mangel an bestimmten Wohnungsarten. Ein Beispiel aus der Praxis Vor einiger Zeit habe ich ein Haus für eine Familie verkauft. Nach dem Verkauf zog die Familie in eine neu geschaffene Loftwohnung in einem kernsanierten Gebäude im Umfeld des Geiseltalsees. Das Gebäude stammt ursprünglich aus den 1960er-Jahren und wurde vollständig modernisiert. Die Wohnung selbst bietet alles, was man sich heute unter hochwertigem Wohnen vorstellt: • großzügige Raumstruktur • Fußbodenheizung • große Terrasse • moderner Aufzug, der direkt in die Wohnung fährt • hochwertige Fliesen und Bodenbeläge • Glasfaseranschluss • moderne Sprechanlage und zeitgemäße Haustechnik Der Wohnkomfort ist also außergewöhnlich hoch. Die Kaltmiete für diese Wohnung beträgt über 1000.- Euro im Monat. Für die Ausstattung und den Aufwand des Umbaus ist diese Miete absolut nachvollziehbar. Trotzdem zeigte sich bei der Vermietung zunächst, dass der Markt für solche Wohnungen deutlich kleiner ist als in größeren Städten. Der eigentliche Grund liegt im Wohnungsbestand. Der Wohnungsbestand vieler Orte im Burgenlandkreis und in den ländlichen Regionen des Saalekreises stammt zu einem großen Teil noch aus der Zeit der DDR oder aus älteren Bauphasen. Damals stand vor allem eines im Vordergrund: möglichst schnell und möglichst viel Wohnraum schaffen. Typisch für diese Zeit sind Wohnungen mit: • relativ kleinen Grundrissen • zwei bis drei Zimmern • Wohnflächen zwischen etwa 55 und 70 Quadratmetern Für die damaligen Lebensverhältnisse war das völlig ausreichend. Heute haben sich die Wohnansprüche jedoch deutlich verändert. Viele Familien wünschen sich heute: • vier Zimmer • größere Wohnflächen • offene Grundrisse • moderne Bäder • Balkon oder Terrasse • möglichst barrierearmen Zugang, idealerweise mit Aufzug Genau solche Wohnungen sind in vielen kleineren Städten jedoch vergleichsweise selten. Warum Wohnungen selten zusammengelegt werden. Theoretisch ließe sich dieses Problem relativ einfach lösen: Man könnte kleinere Wohnungen zusammenlegen und größere, familiengerechte Wohnungen schaffen. In der Praxis passiert das jedoch erstaunlich selten. Der Grund liegt in der Wirtschaftlichkeit. Solche Umbauten sind aufwendig und kostenintensiv. Die Kosten lassen sich in Regionen mit relativ niedrigen Mieten oft nur schwer über die Mieteinnahmen refinanzieren. Viele Investoren oder Eigentümer entscheiden sich deshalb für eine andere Strategie: weniger investieren, mehr verwalten. Der vorhandene Bestand wird instand gehalten, größere strukturelle Veränderungen bleiben jedoch aus. Die Folge: ein struktureller Mismatch. So entsteht ein typischer Widerspruch, den man in vielen Orten beobachten kann: • Es gibt ausreichend Wohnungen. • Gleichzeitig fehlen größere, moderne Wohnungen für Familien oder ältere Menschen. Der vorhandene Wohnungsbestand passt schlicht nicht immer zu den heutigen Wohnbedürfnissen. Der Wohnungsmarkt im Süden Sachsen-Anhalts zeigt sehr deutlich, wie stark Immobilienmärkte lokal geprägt sind. Der Bestand vieler Städte und Gemeinden basiert noch auf Wohnkonzepten vergangener Jahrzehnte. Gleichzeitig sind größere Investitionen in neue Wohnungsstrukturen wirtschaftlich oft schwierig darzustellen. So entsteht ein Markt, der zwar ausreichend Wohnraum bietet, sich aber nur langsam an die veränderten Wohnbedürfnisse anpasst.

Die jüngste Reform des Gebäudeenergiegesetzes erlaubt wieder den Einbau von Öl- und Gasheizungen. Was auf den ersten Blick wie eine Entlastung wirkt, entpuppt sich bei genauer Betrachtung als erhebliches Kostenrisiko für Verbraucher. Beispielrechnung Einfamilienhaus: Ausgangslage: Einfamilienhaus mit ca. 130–140 m² Wohnfläche, Energieeffizienzklasse G, drei Personen Haushalt, jährlicher Heizenergiebedarf rund 30.000 kWh, beheizt mit Erdgas. CO2-Emissionen: 30.000 kWh Erdgas verursachen ca. 6,03 Tonnen CO2 pro Jahr. Allein durch die gesetzliche CO2 -Bepreisung entstehen folgende Zusatzkosten – ohne jegliche Steigerung der Energiepreise selbst: 45 €/t CO2: ca. 270 € pro Jahr 55 €/t CO2: ca. 330 € pro Jahr 65 €/t CO2: ca. 390 € pro Jahr 80 €/t CO2: ca. 480 € pro Jahr 100 €/t CO2: ca. 600 € pro Jahr Diese Kosten fallen zusätzlich zu den regulären Heizkosten an und steigen politisch gewollt weiter an. Was sind die Langfristigen Auswirkungen: Über eine typische Lebensdauer einer Heizungsanlage von 20 Jahren summieren sich allein die CO2-Kosten schnell auf 8.000 bis 12.000 Euro – ohne Berücksichtigung von Marktpreissteigerungen für Gas oder Öl. Die Reform setzt zudem auf eine zunehmende Beimischung von Biogas oder synthetischen Gasen. Ob diese langfristig in ausreichender Menge und zu marktverträglichen Preisen überhaupt verfügbar sein werden, ist jedoch nicht gesichert. Höhere Beschaffungskosten würden somit direkt an Verbraucher weitergegeben und die Preisspirale zudem antreiben. Die erneute Zulassung fossiler Heizungen schafft somit keine Kostensicherheit für den Verbraucher. Vielmehr bindet sie Hausbesitzer an ein Heizsystem, dessen Betrieb politisch gezielt verteuert wird. Auf den ersten Blick erscheint das neue Heizungsgesetz für den Verbraucher attraktiver, da die Anschaffung einer neuen fossilen Heizung auf den ersten Blick günstiger erscheint, als nichtfossile Lösungen. Die dadurch entstehende zusätzlichen Kosten werden hier aber bewusst verschleiert und sind im Laufe der Jahre zu zahlen. Die Rechnung bezahlt am Ende der Verbraucher. Es gilt: Erlaubt bedeutet in diesem Falle nicht bezahlbar.

Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse zeigen, was auf dem Immobilienmarkt tatsächlich passiert; sie bilden reale Kaufpreise ab und keine Wunschvorstellungen aus Immobilienportalen. Möglich wird das dadurch, dass bei jedem Immobilien oder Grundstücksverkauf der Kaufpreis sowie Größe und Güte der Immobilie an den zuständigen Gutachterausschuss gemeldet werden müssen; aus diesen Meldungen entsteht eine belastbare Kaufpreissammlung, die den Markt unverfälscht widerspiegelt. Die aktuellen Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Sachsen Anhalt bestätigen damit, was viele Marktbeobachter und Immobilienanalysten seit einiger Zeit wahrnehmen; der Baumarkt ist eingebrochen. Besonders deutlich wird diese Entwicklung am Beispiel des Saalekreises und an den dort erzielten Bodenrichtwerten für Baugrundstücke. Noch im Jahr 2023 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei rund 101 Euro; 2024 sank dieser Wert bereits auf 56 Euro. Im zweiten Quartal 2025 werden nur noch etwa 33 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen. Innerhalb von zwei Jahren entspricht das einem Rückgang von rund 67 Prozent; ein Einbruch, der in dieser Deutlichkeit kaum zu übersehen ist. Häuser lassen sich oft emotional erklären; Erinnerungen, Lagegefühle oder individuelle Vorstellungen beeinflussen Kaufentscheidungen erheblich. Grundstücke hingegen funktionieren anders; sie sind weitgehend frei von Emotionen. Ein Baugrundstück stellt die ehrlichste Form des Marktpreises dar, denn es beantwortet nur eine einzige Frage: Was bin ich bereit zu zahlen, um genau hier neu zu bauen und zu leben; im Saalekreis lautet diese Antwort aktuell 33 Euro pro Quadratmeter. Die Zahlen des Gutachterausschusses zeigen damit mehr als nur eine Preiskorrektur; sie weisen auf eine strukturelle Veränderung des Marktes hin. Der Rückgang ist nicht allein durch Zinsen erklärbar und auch nicht ausschließlich durch gestiegene Baukosten; vielmehr bricht die Nachfragebasis langsam weg. Genau dieser Effekt wird immer zuerst dort sichtbar, wo keine Emotionen eingepreist sind; beim nackten Bodenpreis.

Noch vor wenigen Jahren galt beim Immobilienkauf vor allem eines: Wenn Lage, Preis und Einkommen passten, stand einer Finanzierung kaum etwas im Weg. Heute ist das anders. Immer häufiger scheitern Hauskäufe nicht am Kaufpreis – sondern an der Energieklasse des Gebäudes. Was viele Verkäufer überrascht: Banken, Versicherer und Bausparkassen prüfen inzwischen viel genauer, wie zukunftsfähig eine Immobilie ist. Und energetisch schwache Häuser bekommen dabei schlechte Noten. 🔹 Der Hintergrund: Warum Banken plötzlich auf Energieeffizienz achten Hinter dieser Entwicklung steht kein böser Wille der Banken, sondern europäische und nationale Regulierung. Seit 2022 müssen Finanzinstitute offenlegen, wie „grün“ ihr Kreditportfolio ist. Dabei gelten Immobilien mit Energieklasse F, G oder H als sogenannte „Brown Assets“ – also als klimaschädliche oder risikobehaftete Vermögenswerte. Diese Regeln stammen aus der EU-Taxonomie und den sogenannten ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance). Hinzu kommt die BaFin, die von den Banken verlangt, Klimarisiken auch in der Kreditprüfung zu berücksichtigen. Das bedeutet: Ein Haus, das energetisch veraltet ist, gilt als Wert- und Verkaufsrisiko – denn niemand weiß, wie teuer künftige Sanierungen werden und ob sich das Objekt in zehn Jahren noch gut verkaufen lässt. Viele Kreditinstitute finanzieren Häuser mit Energieklasse H sogar gar nicht mehr, ganz unabhängig von Lage und Preis. Diese Immobilien sind somit für viele Kreditinstitute nicht mehr finanzierungsfähig. Sie gelten zunehmend als ' stranded assests ', also Werte die in Zukunft an Marktgängigkeit verlieren. Mit dieser Strategie wollen die Banken vermeiden, dass diese Objekte in Ihrem Sicherheitsportfolio liegen. Da künftige mögliche Vorgaben der EU zu möglichen energetischen Sanierungsverpflichtungen führen könnten, steigt somit das Ausfallrisiko stark an, wenn Eigentümer diese Vorgaben finanziell nicht stemmen können. 🔹 In der Praxis: Strengere Beleihungsgrenzen und höhere Eigenkapitalanforderungen Diese Vorgaben kommen inzwischen direkt bei Käufern und Verkäufern an. Viele Finanzierungsvermittler berichten mittlerweile, daß mindestens ein Drittel Ihrer Banken Häuser mit Energieklasse H automatisch ausschliesst. Mit zunehmenden Tendenz, da die Banken regulatorisch und bilanziell unter Druck stehen, ihre Immobilienkredite "grüner zu gestalten". Einige große Banken verlangen sogar eine Sanierungsstrategie, bevor sie überhaupt eine Zusage geben. Und Bausparkassen oder Förderbanken (z. B. KfW) koppeln ihre Angebote längst an konkrete energetische Maßnahmen. Der Grund liegt im Beleihungswertverfahren (§ 16 BelWertV). Nur Immobilien, die langfristig werthaltig sind, dürfen vollständig als Sicherheit angesetzt werden. Ein Haus, das energetisch nicht auf dem Stand der Zeit ist, gilt in den Augen vieler Institute nicht mehr als dauerhaft werthaltig – und führt daher zu Bewertungsabschlägen. 🔹 Was das für Verkäufer bedeutet Für Eigentümer älterer Häuser ist das eine spürbare Veränderung: Auch wenn der Marktpreis noch realistisch ist, kann die Finanzierung beim Käufer trotzdem scheitern – einfach, weil die Bank den Beleihungswert niedriger ansetzt. Das führt dazu, dass Käufer mehr Eigenkapital aufbringen müssen oder ganz abspringen, was im Ergebnis dazu führt, daß solche Immobilien lange auf dem Markt angeboten werden, schlimmstenfalls sogar zu Ladenhütern mutieren. Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte deshalb nicht nur den Marktwert, sondern auch die energetische Einstufung im Blick behalten. Eine Energieklasse G oder H kann den Käuferkreis somit erheblich einschränken. Tipp: Eine frühzeitige Energieberatung oder ein Sanierungskonzept kann helfen, den Verkauf vorzubereiten. Selbst wenn keine sofortige Sanierung geplant ist, signalisiert ein realistischer Maßnahmenplan Banken und Käufern, dass das Objekt „zukunftsfähig“ ist. 🔹 Fazit: Energieeffizienz ist zur Währung geworden Die Energieklasse einer Immobilie ist längst nicht mehr nur ein Detail im Exposé – sie entscheidet inzwischen über den Zugang zur Finanzierung. Für Verkäufer bedeutet das: Wer die energetische Seite seines Hauses versteht und offen kommuniziert, verkauft erfolgreicher. Für Käufer heißt es: Finanzierungschancen prüfen, bevor man sich verliebt. Und für Makler bleibt die Aufgabe, beide Seiten ehrlich zu beraten – denn die Energieeffizienz ist nicht nur ein Umweltaspekt, sondern längst ein handfester Wirtschaftsfaktor.